Résidence principale en SCI : est-ce une bonne idée ?

Acheter une résidence principale est un projet qui compte pour plusieurs personnes. Alors, quand on est prêt, on désire prendre toutes les dispositions nécessaires pour protéger son bien. Certaines personnes choisissent d’acquérir la résidence principale en SCI. Mais, cette solution n’est pas applaudie de tous.

Retour sur la notion de résidence principale et de SCI

Avant d’aborder véritablement le sujet, il est important d’éclaircir les notions de résidences principales et d’une SCI.

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Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

Le plus souvent, les premiers prêts immobiliers sont consacrés à l’achat ou la construction d’une résidence principale. C’est la maison ou l’appartement dans lequel vous vivez le plus souvent dans une année. Votre présence dans la résidence doit être d’au moins six mois/an.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

Une SCI est une Société Civile Immobilière. Pour sa création, plusieurs parties doivent s’associer. Le but principal dans une telle société est l’achat et la gestion de patrimoine immobilier. C’est une option que beaucoup de familles successorales et les investisseurs préfèrent.

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Au sein d’une SCI, il est plus facile de transmettre les biens immobiliers, de mettre en place les conditions de collaborations, d’éviter les problèmes en interne et de réduire les frais. Grâce à une SCI, les associés peuvent occuper certains biens immobiliers de la société moyennant un paiement ou gratuitement.

Une SCI peut être avantageuse ou désavantageuse. Cela dépend de la situation de l’investisseur. On parle de la situation professionnelle et matrimoniale. Notez qu’en SCI vous aurez des difficultés à obtenir un prêt immobilier. Mais, tous les associés supportent les taxes foncières selon la charte de la société.

L’impôt sur une résidence principale en SCI

Dans le cadre d’une SCI, on parle de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cette imposition est applicable à tous les patrimoines immobiliers qui valent au moins 1,3 million d’euros. Dans l’estimation de votre fortune immobilière, la juridiction considérera vos parts de SCI comme patrimoine immobilier.

Ainsi, en SCI, si vous aviez des parts de plus de 1,3 million d’euros, vous seriez automatiquement sujet à l’IFI. Normalement, sur une propriété principale, il y a un abattement de 30 %. Mais, dans ce cas précis (achat par SCI), vous n’en bénéficierez pas. Toutefois, vous pourrez espérer un abattement compris entre 10 % et 20 %. Les conditions à remplir pour profiter de ce privilège son assez complexe. En effet, vous devriez démontrer que vous n’arrivez pas à céder vos parts de SCI, ce qui est quasiment impossible.

La vente d’une résidence principale en SCI

Normalement, si vous vendez votre résidence principale en SCI, la plus-value n’est pas imposable. C’est également le cas lorsque vous cédez une résidence principale achetée directement en votre nom. Lorsque le bâtiment est habité par un associé à titre de locataire, et que ce dernier verse un loyer, vous n’êtes plus éligible à l’abattement.

La transmission d’une résidence principale en SCI

On dit souvent que la SCI est pratique pour transmettre les biens immobiliers. Comme souligné dès le début, c’est une alternative que les familles aiment mettre en place. Grâce à la Société Civile Immobilière, la résidence principale est exclue du régime de l’indivision. La SCI familiale permet de mettre un terme aux différents blocages qui prévaut lors des partages successoraux. Les problèmes liés à l’importance d’avoir une majorité avant de procéder à la vente d’un bien sont résolus. Chaque héritier est libre de vendre ces parts, selon les règles de la société.

Pour céder vos biens à vos enfants tout en profitant des abattements, la SCI est une bonne solution. La donation pourra se faire progressivement sur une longue période en profitant de l’abattement fiscal de 100 000 €. Vous serez éligible uniquement tous les 15 ans.

Ce qu’il faut retenir

L’achat d’une résidence principale en SCI présente des avantages et des inconvénients. La constitution d’une SCI a surtout un intérêt successoral. Il vous permet de mieux disposer de votre bien et de le répartir convenablement au moment opportun.

Par contre, les dépenses qu’engendre une telle société peuvent devenir exorbitantes. À la création, il faut verser 1 % de la valeur de chaque bien. L’assistance d’un notaire étant conseillé, vous devez prévoir environ 2 000 € pour son service. Vous n’êtes pas protégé contre les créanciers, qui d’ailleurs hésiteront à vous octroyer des prêts sur la base de vos parts en SCI.

Il vous revient maintenant de faire un choix judicieux selon vos objectifs. Il est clair que si vous voulez faciliter le partage des biens, une SCI est excellente. Mais parlant de fiscalité, ce n’est probablement pas la meilleure solution.

Les avantages et les inconvénients de mettre sa résidence principale en SCI

Mettre sa résidence principale en SCI présente des avantages et des inconvénients que vous devez prendre en compte.

• La transmission facilitée : la création d’une SCI permet une meilleure gestion de la transmission des biens. Effectivement, il est possible de transmettre les parts sociales à ses héritiers tout en gardant l’usufruit du bien immobilier.

• L’économie fiscale : lorsque le patrimoine immobilier est primordial, l’intérêt de créer une SCI peut être financier. Effectivement, les droits de mutation sont réduits lorsqu’on achète via une société civile immobilière.

• Les frais élevés : la création d’une SCI engendre des frais importants comme le versement d’un droit fixe proportionnel à la valeur du bien acquis ou encore les honoraires liés au notaire qui va rédiger les statuts.

• Le risque pour le patrimoine personnel : si un associé rencontre des difficultés financières ou doit faire face à un litige judiciaire, son patrimoine personnel peut être mis en danger puisqu’il a investi dans une société.

• La fiscalité moins avantageuse que pour une résidence principale acquise directement par un particulier.

Mettre sa résidence principale en SCI dépend donc essentiellement du projet et des objectifs personnels. Vous devez vous renseigner sur toutes les options possibles avant de prendre votre décision finale.

Les critères à prendre en compte pour choisir une SCI pour sa résidence principale

Vous êtes convaincu par l’idée de mettre votre résidence principale en SCI ? Les critères à prendre en compte pour choisir une SCI pour sa résidence principale sont nombreux.

Le premier critère est la taille du patrimoine immobilier. Effectivement, il n’est pas rentable de créer une SCI si vous ne possédez qu’un seul bien immobilier. Si vous avez déjà plusieurs biens immobiliers et que leur gestion est compliquée, la création d’une société civile immobilière peut être envisagée.

Le deuxième critère concerne les membres associés. Il faut bien choisir ses associés car ils vont avoir un rôle déterminant dans la gestion de la société. Il faut donc s’assurer d’avoir des membres fiables et prêts à s’investir dans la vie associative.

Le troisième critère est le choix entre une SCI familiale ou professionnelle. La première option permet aux membres d’une même famille d’acquérir ensemble un patrimoine. La seconde option permet aux professionnels de l’immobilier, tels que les promoteurs ou les constructeurs, de proposer des solutions plus adaptées pour répondre à leurs besoins spécifiques en termes de détention foncière.

Le quatrième critère porte sur le régime fiscal choisi : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les sociétés (IS). Le choix sera fait selon vos objectifs fiscaux personnels : réduire vos charges sociales, augmenter votre pouvoir d’achat net grâce à un taux avantageux…

Le dernier critère est la flexibilité de gestion. Il est nécessaire de s’informer sur les limites et les contraintes pour pouvoir anticiper certains cas particuliers : cession des parts sociales, modification du statut ou encore décès d’un associé.